Instrumente Financiare & Due Diligence

Calculatoare transparente de achiziție, randamente și verificare preventivă

Cost Total de Achiziție (Closing Costs)

Estimare defalcată taxe notariale, intabulare ANCPI și impozite de transfer

Preț Achiziție (EUR)

Calitate Cumpărător

Tip Imobil

Tranzacție transfer proprietate cu autentificare notarială

Defalcare Taxe și Onorarii Vânzare-Cumpărare

ITP Andaluzia (7% Revânzare)

Impozit regional de transfer patrimonial (ITP) sau TVA + Taxa pe Acte Juridice Documentate (AJD).

Temei: Decreto-ley 7/2021 de 27 de abril (Junta de Andalucía)

~77,000 EUR

Notaría & Registro de la Propiedad (~1.2%)

Autentificare notarială (Escritura pública) și înregistrare în Registrul Proprietății.

Temei: Aranceles Notariales y Registrales de España

~13,200 EUR

Asesoría Jurídica / Avocat Due Diligence

Verificare legală sarcini cadastrale (Nota Simple), licențe și redactare contract.

Temei: Serviciu standard de reprezentare juridică independentă

~2,000 EUR

Total Taxe de Încheiere

~92,200 EUR

(8.38% din preț)

Buget Total Necesar de Capital

~1,192,200 EUR

Preț imobil + toate cheltuielile de transfer

Notă Impozit Vânzător:

Impozitul local Plusvalía (IIVTNU) incumbă vânzătorului. Reținerea fiscală de 3% pentru vânzător nerezident (IRNR art. 25.2) se scade din suma datorată vânzătorului.

România (Jurisdicție Națională): Onorariile notariale sunt calculate orientativ conform normativului minimal UNNPR (Ordinul MJ 46/C/2011 cu modificările ulterioare) + 19% TVA. Tariful de intabulare ANCPI este de 0.15% pentru persoane fizice și 0.50% pentru persoane juridice (Ordin ANCPI 16/2019 Cod 2.3.1), aplicat la valoarea din contractul autentic. Extrasul de carte funciară pentru autentificare este eliberat de notar prin ANCPI (Cod 2.3.2).

Spania / Andaluzia: Conform Decreto-ley 7/2021 de 27 de abril (Junta de Andalucía), ITP pentru locuințe de revânzare este de 7%. Pentru imobile noi se aplică IVA 10% (Ley 37/1992) + AJD 1.2%. Reținerea fiscală de 3% pentru vânzători nerezidenți (IRNR art. 25.2, Modelo 211) se scade din suma achitată vânzătorului.

Dubai / EAU: Taxa de transfer DLD de 4% este reglementată prin Law No. 7 of 2013 a Emiratului Dubai. Taxa de birou de înregistrare (Registration Trustee) este de 4.000 AED + 5% TVA pentru proprietăți de peste 500.000 AED, iar emiterea titlului de proprietate este de 580 AED.

Randament din Închiriere (Gross vs Net Yield)

Calcul transparent de cash-flow net dedus din impozite și mentenanță

Preț Achiziție (EUR)

Chirie Lunară (EUR)

Grad de Neocupare (Săptămâni/an)

Rezervă Mentenanță (8%)

Randament Brut (Gross ROI)Înainte de cheltuieli

1.31%

Chirie anuală brută totală: 14,400 EUR/an

Randament Net (Net ROI)Venit curat după taxe & neocupare

0.86%

Venit anual net estimat: 9,454 EUR/an

Deduceri din Venitul Brut

Pierdere din neocupare (4 săpt.):-1,108 EUR/an

Mentenanță și reparații:-1,063 EUR/an

Impozite estimate (19% IRNR):-2,775 EUR/an

Metodologie Brut vs Net: Randamentul brut este o măsură simplă orientativă [(Chirie Anuală / Preț) × 100]. Randamentul net reprezintă cash-flow-ul real după deducerea rezervelor operaționale de neocupare, cheltuielilor de mentenanță și impozitelor specifice fiecărei jurisdicții.

Fisc România: Conform Codului Fiscal (art. 84 modificat prin Legea 296/2023), deducerea forfetară este de 20%, rezultând o cotă de impozitare efectivă de 8% pe chiria brută (10% aplicat la 80% din venit). Dacă veniturile nete depășesc plafoanele legale (6, 12 sau 24 salarii minime brute), se datorează CASS. Impozitul local pe proprietate (0.08%–0.2%) se achită anual la DITL.

Fisc Spania: Rezidenții fiscali din UE/SEE achită IRNR de 19% (Modelo 210) putând deduce cheltuielile direct legate de exploatarea imobilului. Nerezidenții non-UE achită 24% fără drept de deducere.

Fisc Dubai: Veniturile rezidențiale din chirii sunt scutite de impozit pe venit (0%). Reținerea principală constă în cotele anuale de mentenanță comună RERA (Service Charges) stabilite per metru pătrat / sq ft.

Checklist Interactiv de Due Diligence Juridic (Achiziție)

Documente și verificări preventive obligatorii înainte de semnarea contractului de vânzare

Progres: 0 din 8(0%)

Juridic

Extras de Carte Funciară pentru Autentificare (recent)

Eliberat de ANCPI prin notarul public, valabil 10 zile lucrătoare. Verifică Partea a III-a (Sarcini) pentru ipoteci, promisiuni de vânzare sau interdicții de înstrăinare.

Juridic

Titlu de Proprietate și Lanț Istoric de Dobândire

Contract de vânzare-cumpărare anterior, certificat de moștenitor, act de donație sau hotărâre judecătorească definitivă. Verifică existența altor moștenitori rezervatari.

Fiscal

Certificat de Atestare Fiscală (fără datorii la bugetul local)

Emis de Direcția de Impozite și Taxe Locale a Primăriei. Dovedește că vânzătorul este la zi cu plata impozitelor locale pe imobil.

Tehnic

Autorizație de Construire & Proces-Verbal de Recepție

Esențial pentru imobile noi sau case construite după 1990. Confirmă edificarea legală și respectarea proiectului tehnic aprobat.

Cadastral

Releveu Cadastral și Verificare Modificări Interioare

Schița cadastrală avizată ANCPI trebuie să corespundă 100% cu compartimentarea reală. Pereții sparți fără autorizație de construire atrag refuzul finanțării bancare.

Administrativ

Adeverință Asociație de Proprietari (pentru apartamente)

Semnată de administrator și președinte, cu ștampilă, confirmând achitarea la zi a cotelor de întreținere și a fondurilor de rulment/reparații.

Tehnic

Certificat de Performanță Energetică (obligatoriu legal)

Document obligatoriu la încheierea contractului notarial (Legea 372/2005), indicând clasa energetică (A, B) și consumul estimat de energie.

Juridic

Verificare Litigii pe Rolul Instanțelor (portal.just.ro)

Căutare preventivă a numelui vânzătorului și a adresei pentru acțiuni în revendicare, partaj sau proceduri de executare silită / insolvență.

Atenționare metodologică: Bifarea acestor pași constituie un instrument orientativ de autoverificare și nu substituie consultanța juridică specializată. Pentru achiziții imobiliare, solicitați redactarea și autentificarea contractului printr-un notar public sau avocat specializat.

Consultanță Specializată Cristian Văduva

Doriți o verificare profesionistă a contractului pentru Penthouse de vanzare in Malaga?

Solicită Audit Juridic

Penthouse de vanzare in Malaga

About this property

Project Due Diligence via CONSTRUCTIONS

Explore CONSTRUCTIONS Public Database

Adjacent Ecosystem Services & Human Advisory Support

Credit Advisory

Insurance Advisory

Funding & Grants

Cristian Văduva Advisory

Instrumente Financiare & Due Diligence

Cost Total de Achiziție (Closing Costs)

Defalcare Taxe și Onorarii Vânzare-Cumpărare

Randament din Închiriere (Gross vs Net Yield)

Deduceri din Venitul Brut

Checklist Interactiv de Due Diligence Juridic (Achiziție)

Extras de Carte Funciară pentru Autentificare (recent)

Titlu de Proprietate și Lanț Istoric de Dobândire

Certificat de Atestare Fiscală (fără datorii la bugetul local)

Autorizație de Construire & Proces-Verbal de Recepție

Releveu Cadastral și Verificare Modificări Interioare

Adeverință Asociație de Proprietari (pentru apartamente)

Certificat de Performanță Energetică (obligatoriu legal)

Verificare Litigii pe Rolul Instanțelor (portal.just.ro)

Contact Seller

Interested in this property?

Ask this Property AI

Find properties that match your budget, lifestyle and location preferences

Protect this property from day one.

THE CRISTIAN VĂDUVA ECOSYSTEM

Selected For You

✨ Penthouse-ul visurilor tale!! ✨

Experience the ideal mix of city life and serenity in an elite residential development

BRABUS ISLAND: The Epitome of Luxury Living

Ansamblul rezidential de case in Pipera - Erou Iancu Nicolae

PRIVATE OPPORTUNITY | OPERA GRAND, DOWNTOWN DUBAI

Descoperă eleganța și confortul într-o locuință de lux, in zona Floreasca