Adunatii Copaceni, teren 1212 mp, hala 136 mp, casa 37.5 mp cu pivnita 12 mp | €70,000 - Adunatii-Copaceni | Home Find

Instrumente Financiare & Due Diligence

Calculatoare transparente de achiziție, randamente și verificare preventivă

Simulator Credit Ipotecar

Estimare orientativă pentru proprietăți rezidențiale în România

Amortizare Anuități

Avans (20%)14,000 EUR

Min. 15%70%

Perioadă25 ani (300 luni)

5 ani30 ani

Dobândă anuală6.2%

4.0%12.0%

Rată Lunară Estimată

~368 EUR/lună

Credit Finanțat

56,000 EUR

Total Dobânzi

54,306 EUR

Metodologie & Proveniență Indice: Rata afișată reprezintă o dobândă nominală anuală estimativă (formată orientativ din marjă bancară ~2.2%–2.5% + indicele trimestrial IRCC publicat de Banca Națională a României conform OUG 19/2019 la bnr.ro, sau dobânzi fixe promoționale de piață).

Distincție DAE: Această simulare matematică calculează anuitatea de credit și nu reprezintă DAE (Dobânda Anuală Efectivă). DAE include suplimentar comisionul de analiză dosar, costul evaluării imobilului și primele de asigurare (PAD, facultativă și viață), stabilite individual de fiecare instituție de credit. Avansul minim legal este reglementat de Regulamentul BNR nr. 17/2012 (min. 15% pentru credite rezidențiale în RON).

Parteneriat exclusiv de consultanță credite bancare

Consultanță Credite Ipotecare

Cost Total de Achiziție (Closing Costs)

Estimare defalcată taxe notariale, intabulare ANCPI și impozite de transfer

Preț Achiziție (EUR)

Calitate Cumpărător

Tip Imobil

Tranzacție transfer proprietate cu autentificare notarială

Defalcare Taxe și Onorarii Vânzare-Cumpărare

Onorariu Notarial (barem UNNPR + 19% TVA)

Calculat orientativ conform normativului UNNPR. Tariful exact se emite de notarul public instrumentator.

Temei: Ordinul MJ nr. 46/C/2011 cu modificările ulterioare

~666 EUR

Tarif Intabulare ANCPI (0.15% Pers. Fizică)

Înscrierea definitivă a dreptului de proprietate în Cartea Funciară.

Temei: Ordinul ANCPI nr. 16/2019 (Tarif Serviciu Cod 2.3.1)

~105 EUR

Extras de Carte Funciară pentru Autentificare

Extras oficial eliberat exclusiv prin biroul notarial pentru autentificarea actului de înstrăinare.

Temei: Ordinul ANCPI nr. 16/2019 (Tarif Serviciu Cod 2.3.2)

~50 EUR

Total Taxe de Încheiere

~821 EUR

(1.17% din preț)

Buget Total Necesar de Capital

~70,821 EUR

Preț imobil + toate cheltuielile de transfer

Notă Impozit Vânzător:

Impozitul pe venitul din transferul proprietății imobiliare (Cod Fiscal art. 111: 1% sau 3%) este datorat exclusiv de VÂNZĂTOR, nu majorează costul de achiziție al cumpărătorului.

România (Jurisdicție Națională): Onorariile notariale sunt calculate orientativ conform normativului minimal UNNPR (Ordinul MJ 46/C/2011 cu modificările ulterioare) + 19% TVA. Tariful de intabulare ANCPI este de 0.15% pentru persoane fizice și 0.50% pentru persoane juridice (Ordin ANCPI 16/2019 Cod 2.3.1), aplicat la valoarea din contractul autentic. Extrasul de carte funciară pentru autentificare este eliberat de notar prin ANCPI (Cod 2.3.2).

Spania / Andaluzia: Conform Decreto-ley 7/2021 de 27 de abril (Junta de Andalucía), ITP pentru locuințe de revânzare este de 7%. Pentru imobile noi se aplică IVA 10% (Ley 37/1992) + AJD 1.2%. Reținerea fiscală de 3% pentru vânzători nerezidenți (IRNR art. 25.2, Modelo 211) se scade din suma achitată vânzătorului.

Dubai / EAU: Taxa de transfer DLD de 4% este reglementată prin Law No. 7 of 2013 a Emiratului Dubai. Taxa de birou de înregistrare (Registration Trustee) este de 4.000 AED + 5% TVA pentru proprietăți de peste 500.000 AED, iar emiterea titlului de proprietate este de 580 AED.

Randament din Închiriere (Gross vs Net Yield)

Calcul transparent de cash-flow net dedus din impozite și mentenanță

Preț Achiziție (EUR)

Chirie Lunară (EUR)

Grad de Neocupare (Săptămâni/an)

Rezervă Mentenanță (8%)

Randament Brut (Gross ROI)Înainte de cheltuieli

20.57%

Chirie anuală brută totală: 14,400 EUR/an

Randament Net (Net ROI)Venit curat după taxe & neocupare

15.59%

Venit anual net estimat: 10,916 EUR/an

Deduceri din Venitul Brut

Pierdere din neocupare (4 săpt.):-1,108 EUR/an

Mentenanță și reparații:-1,063 EUR/an

Impozite estimate (8% efectiv):-1,313 EUR/an

Metodologie Brut vs Net: Randamentul brut este o măsură simplă orientativă [(Chirie Anuală / Preț) × 100]. Randamentul net reprezintă cash-flow-ul real după deducerea rezervelor operaționale de neocupare, cheltuielilor de mentenanță și impozitelor specifice fiecărei jurisdicții.

Fisc România: Conform Codului Fiscal (art. 84 modificat prin Legea 296/2023), deducerea forfetară este de 20%, rezultând o cotă de impozitare efectivă de 8% pe chiria brută (10% aplicat la 80% din venit). Dacă veniturile nete depășesc plafoanele legale (6, 12 sau 24 salarii minime brute), se datorează CASS. Impozitul local pe proprietate (0.08%–0.2%) se achită anual la DITL.

Fisc Spania: Rezidenții fiscali din UE/SEE achită IRNR de 19% (Modelo 210) putând deduce cheltuielile direct legate de exploatarea imobilului. Nerezidenții non-UE achită 24% fără drept de deducere.

Fisc Dubai: Veniturile rezidențiale din chirii sunt scutite de impozit pe venit (0%). Reținerea principală constă în cotele anuale de mentenanță comună RERA (Service Charges) stabilite per metru pătrat / sq ft.

Checklist Due Diligence Investiție Terenuri

Verificarea fezabilității de construire, urbanism și acces utilități

Verificate: 0 din 7(0%)

Urbanism

Certificat de Urbanism de Informare (emis de Primărie)

Solicitat special pentru informare. Specifică regimul juridic, economic și tehnic (ce se poate construi legal, regimul de înălțime P+1+M, etc.).

Urbanism

Statut PUG / PUZ / PUD aprobat prin HCL

Verifică dacă terenul se află într-o zonă cu PUZ aprobat și valabil, sau dacă este necesară inițierea și finanțarea unui PUZ nou (procedură de 12-24 luni).

Infrastructură

Acces la Drum Public & Lățime Cale de Acces

Confirmă accesul direct la un drum public cadastrat sau o servitute de trecere notată în Cartea Funciară cu o lățime minimă legală (de regulă minim 4-7 m pentru autospeciale ISU).

Infrastructură

Avize de Principiu Utilități (la limita de proprietate)

Nu presupuneți că utilitățile 'sunt în zonă'. Solicitați avize de la Distrigaz, Rețele Electrice (curent trifazat), apă-canal sau verificați distanța până la cel mai apropiat post trafo.

Restricții

Restricții & Servituți de Utilitate Publică (LEA, Conducte, Arii Protejate)

Verificați dacă terenul este traversat de linii electrice aeriene (LEA 20kV / 110kV), conducte magistrale Transgaz/Petrotrans sau zone de protecție arheologică/sanitară.

Geotehnic

Studiu Geotehnic Preliminar & Pânză Freatică

Analiza capacității portante a solului și a adâncimii pânzei freatice pentru a preveni costuri neprevăzute cu fundații speciale sau drenaje.

Juridic

Încadrare Cadastrală Intravilan vs Extravilan

Terenurile extravilane necesită procedură de scoatere din circuitul agricol și plata taxelor specifice conform Legii 17/2014 înainte de obținerea autorizației de construire.

Atenționare critică: Nu deduceți niciodată autorizabilitatea sau caracterul construibil al unui teren doar din descrierea sau titlul anunțului. Singurul document cu valoare juridică este Certificatul de Urbanism eliberat de autoritatea publică locală competentă (Primăria pe raza căreia se află imobilul).

Expertiză Urbanistică Cristian Văduva

Aveți nevoie de asistență pentru analiza certificatului de urbanism pentru Adunatii Copaceni, teren 1212 mp, hala 136 mp, casa 37.5 mp cu pivnita 12 mp?

Consultanță Urbanism