Teren de vanzare in Malaga | €3,950,000 - Marbella | Home Find

Instrumente Financiare & Due Diligence

Calculatoare transparente de achiziție, randamente și verificare preventivă

Cost Total de Achiziție (Closing Costs)

Estimare defalcată taxe notariale, intabulare ANCPI și impozite de transfer

Preț Achiziție (EUR)

Calitate Cumpărător

Tip Imobil

Tranzacție transfer proprietate cu autentificare notarială

Defalcare Taxe și Onorarii Vânzare-Cumpărare

ITP Andaluzia (7% Revânzare)

Impozit regional de transfer patrimonial (ITP) sau TVA + Taxa pe Acte Juridice Documentate (AJD).

Temei: Decreto-ley 7/2021 de 27 de abril (Junta de Andalucía)

~276,500 EUR

Notaría & Registro de la Propiedad (~1.2%)

Autentificare notarială (Escritura pública) și înregistrare în Registrul Proprietății.

Temei: Aranceles Notariales y Registrales de España

~47,400 EUR

Asesoría Jurídica / Avocat Due Diligence

Verificare legală sarcini cadastrale (Nota Simple), licențe și redactare contract.

Temei: Serviciu standard de reprezentare juridică independentă

~2,000 EUR

Total Taxe de Încheiere

~325,900 EUR

(8.25% din preț)

Buget Total Necesar de Capital

~4,275,900 EUR

Preț imobil + toate cheltuielile de transfer

Notă Impozit Vânzător:

Impozitul local Plusvalía (IIVTNU) incumbă vânzătorului. Reținerea fiscală de 3% pentru vânzător nerezident (IRNR art. 25.2) se scade din suma datorată vânzătorului.

România (Jurisdicție Națională): Onorariile notariale sunt calculate orientativ conform normativului minimal UNNPR (Ordinul MJ 46/C/2011 cu modificările ulterioare) + 19% TVA. Tariful de intabulare ANCPI este de 0.15% pentru persoane fizice și 0.50% pentru persoane juridice (Ordin ANCPI 16/2019 Cod 2.3.1), aplicat la valoarea din contractul autentic. Extrasul de carte funciară pentru autentificare este eliberat de notar prin ANCPI (Cod 2.3.2).

Spania / Andaluzia: Conform Decreto-ley 7/2021 de 27 de abril (Junta de Andalucía), ITP pentru locuințe de revânzare este de 7%. Pentru imobile noi se aplică IVA 10% (Ley 37/1992) + AJD 1.2%. Reținerea fiscală de 3% pentru vânzători nerezidenți (IRNR art. 25.2, Modelo 211) se scade din suma achitată vânzătorului.

Dubai / EAU: Taxa de transfer DLD de 4% este reglementată prin Law No. 7 of 2013 a Emiratului Dubai. Taxa de birou de înregistrare (Registration Trustee) este de 4.000 AED + 5% TVA pentru proprietăți de peste 500.000 AED, iar emiterea titlului de proprietate este de 580 AED.

Randament din Închiriere (Gross vs Net Yield)

Calcul transparent de cash-flow net dedus din impozite și mentenanță

Preț Achiziție (EUR)

Chirie Lunară (EUR)

Grad de Neocupare (Săptămâni/an)

Rezervă Mentenanță (8%)

Randament Brut (Gross ROI)Înainte de cheltuieli

0.36%

Chirie anuală brută totală: 14,400 EUR/an

Randament Net (Net ROI)Venit curat după taxe & neocupare

0.24%

Venit anual net estimat: 9,454 EUR/an

Deduceri din Venitul Brut

Pierdere din neocupare (4 săpt.):-1,108 EUR/an

Mentenanță și reparații:-1,063 EUR/an

Impozite estimate (19% IRNR):-2,775 EUR/an

Metodologie Brut vs Net: Randamentul brut este o măsură simplă orientativă [(Chirie Anuală / Preț) × 100]. Randamentul net reprezintă cash-flow-ul real după deducerea rezervelor operaționale de neocupare, cheltuielilor de mentenanță și impozitelor specifice fiecărei jurisdicții.

Fisc România: Conform Codului Fiscal (art. 84 modificat prin Legea 296/2023), deducerea forfetară este de 20%, rezultând o cotă de impozitare efectivă de 8% pe chiria brută (10% aplicat la 80% din venit). Dacă veniturile nete depășesc plafoanele legale (6, 12 sau 24 salarii minime brute), se datorează CASS. Impozitul local pe proprietate (0.08%–0.2%) se achită anual la DITL.

Fisc Spania: Rezidenții fiscali din UE/SEE achită IRNR de 19% (Modelo 210) putând deduce cheltuielile direct legate de exploatarea imobilului. Nerezidenții non-UE achită 24% fără drept de deducere.

Fisc Dubai: Veniturile rezidențiale din chirii sunt scutite de impozit pe venit (0%). Reținerea principală constă în cotele anuale de mentenanță comună RERA (Service Charges) stabilite per metru pătrat / sq ft.

Checklist Due Diligence Investiție Terenuri

Verificarea fezabilității de construire, urbanism și acces utilități

Verificate: 0 din 7(0%)

Urbanism

Certificat de Urbanism de Informare (emis de Primărie)

Solicitat special pentru informare. Specifică regimul juridic, economic și tehnic (ce se poate construi legal, regimul de înălțime P+1+M, etc.).

Urbanism

Statut PUG / PUZ / PUD aprobat prin HCL

Verifică dacă terenul se află într-o zonă cu PUZ aprobat și valabil, sau dacă este necesară inițierea și finanțarea unui PUZ nou (procedură de 12-24 luni).

Infrastructură

Acces la Drum Public & Lățime Cale de Acces

Confirmă accesul direct la un drum public cadastrat sau o servitute de trecere notată în Cartea Funciară cu o lățime minimă legală (de regulă minim 4-7 m pentru autospeciale ISU).

Infrastructură

Avize de Principiu Utilități (la limita de proprietate)

Nu presupuneți că utilitățile 'sunt în zonă'. Solicitați avize de la Distrigaz, Rețele Electrice (curent trifazat), apă-canal sau verificați distanța până la cel mai apropiat post trafo.

Restricții

Restricții & Servituți de Utilitate Publică (LEA, Conducte, Arii Protejate)

Verificați dacă terenul este traversat de linii electrice aeriene (LEA 20kV / 110kV), conducte magistrale Transgaz/Petrotrans sau zone de protecție arheologică/sanitară.

Geotehnic

Studiu Geotehnic Preliminar & Pânză Freatică

Analiza capacității portante a solului și a adâncimii pânzei freatice pentru a preveni costuri neprevăzute cu fundații speciale sau drenaje.

Juridic

Încadrare Cadastrală Intravilan vs Extravilan

Terenurile extravilane necesită procedură de scoatere din circuitul agricol și plata taxelor specifice conform Legii 17/2014 înainte de obținerea autorizației de construire.

Atenționare critică: Nu deduceți niciodată autorizabilitatea sau caracterul construibil al unui teren doar din descrierea sau titlul anunțului. Singurul document cu valoare juridică este Certificatul de Urbanism eliberat de autoritatea publică locală competentă (Primăria pe raza căreia se află imobilul).

Expertiză Urbanistică Cristian Văduva

Aveți nevoie de asistență pentru analiza certificatului de urbanism pentru Teren de vanzare in Malaga?

Consultanță Urbanism